Anschlussfinanzierung – Worauf es jetzt in der Corona-Krise ankommt.

Michaela: Wir machen ja heute noch einmal unserem Corona Special und wir wollten uns anschauen, wie es eigentlich jetzt aussieht mit den Eigenheimbesitzern. Wie es denen jetzt geht, die eine laufende Finanzierung haben. Und die ausgerechnet jetzt einen neuen Vertrag brauchen. Dazu hab ich unterschiedliche Begriffe gehört, zu dem Thema. Da gibt's ja einmal die Prolongation, die Anschlussfinanzierung und dann auch noch das Forward-Darlehen. Worin liegt hier eigentlich der Unterschied? Kannst du das irgendwie einmal mit ein paar einfachen Worten umschreiben?

Patrick: Ich würde dir mal ein Beispiel geben. Also stell dir vor, du hast eine Finanzierung am Laufen, und die läuft circa in drei Jahren aus. Also Ende der Zinsbindung. Das erste Wort Anschlussfinanzierung, relativ einfach. Du entschließt dich, nicht bei deiner bestehenden Bank die Finanzierung zu verlängern, sondern dass du dir einfach eine andere Bank suchst und da das Darlehen quasi neu finanzierst. Das ist die klassische Anschlussfinanzierung. Der zweite Begriff Prolongation, kommt von Verlängern, aus dem Lateinischen. Das heißt, da hast du die Möglichkeit, bei der bestehenden Bank einfach das Darlehen zu verlängern. Das heißt, du bist quasi am Ende der Zinsbindung und sagst: Okay, die Bank war super gewesen. Der Zins, den die Bank mir bietet, ist auch super. Insofern verlängere ich einfach da mein Darlehen. Also ich prolongiere mein Darlehen. Und der Begriff Forward-Darlehen, also du merkst schon das sind ganz viele komische Begriffe im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Forward-Darlehen bedeutet, du möchtest den Zins jetzt schon festschreiben obwohl dein Kreditvertrag erst in 3 Jahren ausläuft. Dann schließt du ein sogenanntes Forward-Darlehen ab, was dir quasi die Zins Sicherheit für den Zeitraum von 36 Monaten, in dem Fall dann, gewährleistet.

Michaela: Also mein Vertrag läuft 2025 aus, und aktuell weiß man ja auch nicht, was passiert. Da macht es schon Sinn, sich mal Gedanken zu machen und zu schauen, ob man sich da nicht einfach die günstigen Zinsen sichert, die es jetzt gerade gibt.

Patrick: Ja genau. Du hast es gerade schon beschrieben. Wenn du jetzt sagst, 2020 haben wir heute und 2025 läuft der Vertrag aus, dann wären es 60 Monate. Also du kannst quasi das Forward-Darlehen bis zu 60 Monate lang abschließen.

Michaela: Dann ist es jetzt eigentlich ein geeigneter Zeitpunkt, sich mit diesem Thema zu beschäftigen? Also wir hatten letztes Mal ja schon das Thema Entwicklung der Zinsen. Da ist ja durchaus Bewegung drin.

Patrick: Aktuell ist es wirklich der richtige Zeitpunkt dafür. Wann beschäftigt man sich mit einer Verlängerung des Darlehens oder mit der Zinssicherung? Wenn es ja eigentlich unruhige Zeiten sind. Das heißt, man weiß nie genau, wie entwickelt sich der Zins in den nächsten zwei, drei Jahren? Und du hast letztes Mal mit dem Blick in die Glaskugel beschrieben. Und ich persönlich weiß heute nicht, wie sich der Zins in den nächsten zwei, drei Jahren entwickelt. Ich glaube, da haben wir alle eine Vermutung, aber wir wissen es halt nicht zu hundert Prozent. Also alle Personen, deren Vertrag in den nächsten 60 Monaten ausläuft, sollten sich auf jeden Fall mit dem Thema Forward-Darlehen und Zinssicherung beschäftigen.

Michaela: Wie ist das jetzt, wenn ich jetzt in Kurzarbeit bin und ich habe eine laufende Finanzierung. Hat, dass jetzt irgendwelche Auswirkungen auf die bestehende Finanzierung bzw. wenn ich jetzt auch verlängern muss? Wird da irgendwie neu geprüft oder so?

Patrick: Auf die bestehende Finanzierung hat es keine Auswirkungen, denn die läuft ja. Da will natürlich die Bank natürlich die laufende Rate pünktlich immer haben. Wenn, aus welchen Gründen man diese Rate nicht mehr bedienen kann, gibt es ja auch diverse Möglichkeiten, die aktuell zu stunden. Da gibt es viele Gesetzestexte, die rausgekommen sind. Aber auch da empfehle ich wirklich, mit der Bank einfach mal in den Dialog zu treten und zu sagen: Hier ist es aktuell schwierig. Aktuelle, schwierige Zeiten. Und da findet man sicherlich eine Lösung. Für Personen, die jetzt gerade eben prolongieren möchten, sprich ihre Finanzierungen verlängern möchten oder sich jetzt gerade neue Finanzierungen suchen wollen, ist es ist sicherlich nicht einfacher. Das heißt, wenn du heute Kurzarbeit hast und bekommst weniger als dein bisheriges Netto, da sieht die Bank schon genauer hin. Da wird geschaut in welcher Branche arbeitest du, ist das eine Branche, die z.B. sehr, sehr stark von Corona betroffen ist? Ist dein Job vielleicht für die Zukunft gefährdet? Das sind alles Themen, die prüft natürlich eine Bank intensiv. Grundsätzlich ist es aber natürlich möglich, mit Kurzarbeit auch eine Finanzierung abzuschließen und eine Finanzierung zu verlängern. Man muss halt einfach auf die individuellen Gegebenheiten achten. Das machen wir logischerweise auch in der Beratung. 

Michaela: Wo wir hier gerade bei finanziell schwierigen Lagen sind. Das kann ja auch sein, dass jetzt ein Immobilienbesitzer in einer finanziellen Notsituation ist und sich jetzt fragt, ob er sein Haus beleihen kann. Ich habe da was gehört zum Thema Kapitalbeschaffung für andere Zwecke. Kannst du das mal erklären und ist das sinnvoll?

Patrick: Du schließt heute eine Finanzierung für eine Immobilie ab und hast zum Beispiel den Kaufpreis von 300.000 Euro. Hierfür trägst du als Sicherheit für die Bank auch eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro ein. Nach ungefähr fünf bis acht Jahren als Beispiel, hast du ja schon sehr, sehr viel getilgt. Die Grundschuld ist im Grundbuch aber gleichgeblieben. Aber das Darlehen hat sich reduziert, weil du eben getilgt hast. Dann kann man eine sogenannte Kapitalbeschaffung machen, sprich das Darlehen wieder aufstocken auf den ursprünglichen Zustand. Das ist nicht pauschal möglich. Das heißt, die Bank sagt nicht: Okay, kein Problem. Du kannst pauschal einfach dein Darlehen wieder rausziehen als zusätzliche Hypothek. Sondern die Bank sieht sich an, was machst du mit dem Geld? Es gibt bestimmte Beträge, wo die Bank sagt, dass ist eine reine Kapitalbeschaffung. Da kannst du wirklich mit machen, was du willst. Aber auch andere Banken prüfen zum Beispiel, für was verwendest du auch das Geld? Also, es ist nicht pauschal zu sagen, dass man einfach eine Kapitalbeschaffung machen kann und kann damit tun und lassen, was man möchte. Eine Bank prüft das natürlich schon. 

Michaela: Also wenn ich jetzt sag: Hey, ich kaufe mir jetzt ein Wohnmobil, ist ja dann irgendwie auch eine Anlage, dann wäre sowas schon wieder denkbar?

Patrick: Also grundsätzlich ist das möglich. Ich würde nur ungern sagen, dass es pauschal möglich ist, einfach zu sagen: Ich nehme die Hypothek auf mein Haus auf, weil ich es schon ein paar Jahre abbezahlt habe, und kann damit machen, was man will. Das ist schon in einem Einzelfall möglich, aber nicht pauschal. 

Michaela: Und wenn ich jetzt eine Anschlussfinanzierung machen möchte mit euch, und sage yes, das ist genau der richtige Zeitpunkt. Braucht ihr denn da jetzt viele Unterlagen? Also trefft ihr euch jetzt nochmal mit dem Kunden und sind da auch irgendwie Behördengänge erforderlich? Oder geht das jetzt irgendwie auch weitestgehend online?

Patrick: Grundsätzlich können wir das alles online machen. Es gibt kein Szenario, wo wir den Kunden unbedingt zwingend sehen müssen. Also wir können alles quasi online abwickeln. Und das Thema Behördengänge, da können wir auch den Kunden sehr stark unterstützen. Beispiel, Grundbuch Auszug ist mal ganz wichtig bei einer Finanzierung, auch bei der Anschlussfinanzierung. Den können wir zum Beispiel online selber ziehen für den Kunden. Das heißt, der Kunde muss nicht zum Grundbuchamt und sagen: Ich brauche mal für meine Finanzierung einen Auszug, sondern auch das können wir quasi für den Kunden online einfach alles selber ziehen.

Michaela: Ist doch praktisch.

Patrick: Genau. Aber der Zeitpunkt ist natürlich absolut gut aktuell. Das heißt, wenn man zu Hause sitzt und tatsächlich Zeit hat aktuell. Man kann wenig rausgehen, man kann auch nicht in den Urlaub fahren. Auch die Gartenarbeit muss nicht zwölf Stunden am Tag gemacht werden. Dann ist es sicherlich sinnvoll, sich mit dem Thema zu beschäftigen. Wir freuen uns auch, mit dem Kunden online zusammenzukommen. Wir können viel mit Video Beratung machen. Wir zeigen uns auch, wenn der Kunde uns sehen will. Und können das Thema Anschlussfinanzierung oder auch einen Vergleich für eine zukünftige Finanzierung ganz gut online darstellen.

Michaela: Ja, dann würde ich doch einfach sagen schaut einfach mal vorbei auf der Webseite, creditweb.de. Da geht's direkt zur Online-Beratung. Und wenn ihr noch weitere Fragen habt, dann schreibt uns gerne eine Mail an Podcast@creditweb.de

Michaela: Hi, ich bin es Michaela vom Marketing. Wir machen heute wieder einen Podcast mit Patrick. Patrick ist auch schon in der Leitung hier. Hi Patrick, wie gehts dir?

Patrick: Hallo, grüß dich, Michaela! Mir gehts sehr gut. Ich hoffe dir auch?

Michaela: Ja wunderbar. Top Wetter leider nur ohne Rausgehen, nur auf der Terrasse.

Patrick: Wenigstens das Wetter ist gut, wollte ich gerade sagen. Aber das ist tatsächlich super, und da kann man doch wenigstens seine Quarantäne ein bisschen besser genießen auf der Terrasse und im Garten. Und dann ist das schon ganz gut, glaube ich.


Michaela: Ja, das ist das Stichwort. Heute seine eigenen vier Wände zu haben und ein Stück grün, das ist wirklich unbezahlbar, oder?


Patrick: Richtig, genau ja.


Michaela: Das denke ich auch. Wir wollen uns heute nochmal unterhalten über das Thema Corona und Baufinanzierung. Was sagst du denn zu der Zinsentwicklung? Da ist ja ordentlich was passiert.


Patrick: Ja klar. Wir kennen ja die letzten Jahre nur den Zins in eine Richtung, nämlich nach unten. Und jetzt merken wir gerade, dass der Zins auch mal eine andere Richtung einschlagen kann, nämlich nach oben. Und es gibt dafür natürlich viele Faktoren, die den Zins beeinflussen und ich bin mal gespannt, wie das jetzt noch weitergeht.



Michaela: Es ist natürlich immer so der berüchtigte Blick in die Glaskugel, keine Frage. Und wo es dann am Ende landet, das werden wir sehen. Aber was sind denn die Faktoren, die den Zinssatz jetzt beeinflussen? Worauf kann man da achten?

Patrick: Genau. Es gibt drei, vier Faktoren, die maßgeblich sind, die auch wirklich den Zins stark beeinflussen. So das Entscheidende und das Wichtigste ist das Thema Staatsverschuldung. Das hast du wahrscheinlich mitbekommen. Es wird gerade sehr, sehr viel Geld in den Markt rein gespült. Das ganze Thema KfW Kredite, die eben aufgekommen sind, und das ganze Thema Staatsverschuldung wird immer größer und mehr diskutiert. Und da ist natürlich ein großer Einflussfaktor für den Zins. Dann hast du das Thema, das die Banken gerade extrem viel zu tun haben und sich nicht gerade um Neugeschäft sich schlagen. Das hatten wir schon mal gehabt. Und da wird natürlich der Zins auch gerade nicht gepusht von der Bank-Seite aus. Und natürlich das dritte Thema. Das wichtigste an der Stelle das ganze Thema EZB, Europäische Zentralbank, die natürlich den Zins auch stark beeinflusst. Alle drei Faktoren sind in Summe natürlich dafür verantwortlich, dass wir einen Zinsanstieg erleben.


Michaela: Wie genau hat jetzt die EZB da Einfluss drauf? Gibt es da einen Indikator, wo unsere Kunden irgendwie darauf achten können?


Patrick: Am Ende des Tages reguliert die EZB ja den Markt. Laienhaft gesprochen schaut sich die EZB an, was der Markt gerade braucht. Braucht der Markt gerade günstigen Zinsen, braucht der Markt gerade eine Beruhigung. Und da ist es eher so, dass eine Beruhigung gerade erforderlich ist. Und daher senkt die EZB nicht die Zinsen.


Michaela: Was hast du eine Idee, wie lange dieser Zinsanstieg jetzt weitergeht? Kann man da überhaupt irgendwie eine Prognose abgeben oder ist es eher schwierig?


Patrick: Wir kriegen die Frage wirklich momentan täglich. Ja, ich bin da ganz ehrlich, natürlich vorsichtig mit der Aussage. Du hast vorhin grade den Blick in die Glaskugel gerade beschrieben. Ich sehe den Zins nicht langfristig nach oben gehen. Wir haben immer noch das Thema, das wir viel zu wenig Immobilien in Deutschland haben und das im Prinzip dieser ganze Baubereich, dieser ganze Kaufbereich gefördert werden muss. Es würde sicherlich nicht funktionieren, wenn der Zinssatz jetzt nachhaltig und ständig nach oben gehen würde. Dann haben wir das Thema, das wir immer noch zu wenig Immobilien haben und einen teuren Zinssatz. Also eine ziemlich schlechte Kombination. Mittelfristig und kurzfristig sehe ich schon den Zins steigen. Das heißt, wir werden 2020 sicherlich noch eine Zinserhöhung erleben. Aber langfristig sehe ich keinen großartigen Zinssprung.

Michaela: Was denkst du denn, wenn jetzt die Ausgangssperren wieder gelockert werden und es dann noch weitere Maßnahmen zur Wirtschaftsförderung geben wird? Ist auch im Gespräch und so. Denkst du, das hat auch Einfluss auf den Zinssatz?

Patrick: Ja, klar. Es gibt, wie gesagt, viele Faktoren, die den Zins beeinflussen und am Ende des Tages ist aber der größte Faktor immer noch: Was braucht man in Deutschland gerade? Wir brauchen in Deutschland Immobilien, und wir müssen in Deutschland einfach mehr bauen. Wir müssen das Thema Bau tatsächlich fördern. Deswegen glaube ich schon, dass wir mittelfristig und langfristig auf keinen Fall großartige Überraschungen in Richtung hohen Zinsen erleben werden.

Michaela: Ja du sagtest ja letztendlich auch wenn der Zinssatz steigt, dann ist das eine Beruhigung für den Markt. Und genau das möchte man ja eigentlich nicht, nachdem diese Sperren wieder aufgehoben sind, oder?

Patrick: Natürlich nicht. Es ist halt wie gesagt, ein kurzfristiger Faktor, den wir hier haben. Das Thema Corona, das haben wir jetzt nicht drei Mal im Jahr, wo wir sagen: Da haben wir Erfahrungen mit als Deutschland oder als Welt. Das ist einfach eine komische Situation, die wir haben, eine große Verunsicherung. Und ganz ehrlich, es hört sich vielleicht gemein an, aber am Ende des Tages brauchen wir gerade ganz viel, aber keinen niedrigen Zins und eine Förderung des Marktes. Wir müssen uns gerade um andere Themen kümmern. Wir müssen schauen, dass wir das Thema Staatsverschuldung in den Griff bekommen, dass die Selbstständigen, die gerade viele Probleme haben, die viele Risiken gerade vor sich finde, dass wir die unterstützen. 

Michaela: Wie schaut es denn jetzt eigentlich aus mit den Preisen für Häuser und Wohnungen? Ich habe gehört, dass die Preise aktuell sogar fallen, sogar in Großstädten wie in Hamburg. Wie schaut es bei euch im Süden aus?

Patrick: Ja, wir gucken uns auch den ganzen deutschen Markt an, und es ist nicht so, dass wir jetzt drastisch wirklich eine Preissenkung erleben. Es ist natürlich schon so, dass wir, wie gesagt, ein Einflussfaktor Zins haben aktuell. Und das ist schon viele gibt, die sich überlegen als Verkäufer: ist es gerade der richtige Zeitpunkt, meine Immobilie zu verkaufen, und kriege gerade den höchsten Preis am Markt, den ich mal so erzielen kann? Das sind auch Faktoren, die natürlich auch den Immobilienpreise beeinflussen, dass wir sagen: Okay, wir haben jetzt nicht gerade den höchsten Preis, der erzielbar ist, sondern wir haben schon einen mittleren Preis. Und das wirkt wahrscheinlich dann auf dich so, dass die Preise aktuell ein bisschen nach unten gehen im Immobilienbereich. Das ist aber nicht der Fall. Wir erleben immer noch, dass die Immobilie immer noch eine sehr, sehr wichtige und gute Anlage ist und dass wir da tatsächlich auch, wie schon erwähnt, viel zu wenig Immobilien davon haben. Und daher ist es so, dass wir schon keine Preissenkung kurzfristig und mittelfristig erleben werden.

Michaela: Der Klassiker, Angebot und Nachfrage. Stimmt absolut. Was würdest du denn den Kunden jetzt aktuell empfehlen? Dranbleiben. Vor allem, wenn es auch die finanzielle Lage zulässt?

Patrick: Das ist tatsächlich sehr individuell. Da muss man natürlich immer gucken: Welchen Kunden habe ich gerade vor mir? Ist es gerade der Kunde, der das Thema Kurzarbeit zu lösen hat für sich? Ist es ein Selbstständiger, der nicht gerade weiß, wie es mit einem Unternehmen weitergeht? Das sind einfach so Themen, das muss man natürlich schon betrachten. Ich bin der Meinung, dass alle Kunden, die gerade ein situatives Problem haben, aufgrund von Corona, sich erst mal um dieses Problem kümmern sollten und sich danach mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen sollten. Aber natürlich wie gesagt, man kann diese Zeit gerade nutzen, um sich einfach mal Gedanken zu machen: Was kann ich mir leisten? Was will ich mir leisten? Was kostet eigentlich so eine Immobilie für mich? Und wie gesagt da können wir gerne Machbarkeitsstudie für den Kunden durchführen und überlegen, was wirklich möglich ist.

Michaela: Ja, auf jeden Fall. Jetzt schon mal informieren und gucken. Das Thema Online-Beratung hatten wir ja auch schon mal. Da kann man sich ja gut informieren und schauen was geht.

Patrick: Genau. Und es bleibt immer noch nach wie vor das Thema Immobilie ist eine super Anlage. Natürlich für jeden Eigennutzer, der selber eine Immobilie erwerben will, aber auch für jeden Kapitalanleger, der sagt: Ich möchte, was fürs Alter machen, oder ich möchte einfach mein Geld sicher anlegen. Da ist eine Immobilie einfach ein sicherer Hafen. Das ist ganz, ganz entscheidend. Insofern, man sollte sich nicht zu sehr verunsichern lassen aufgrund von Corona. Das Thema Immobilie ist natürlich davon beeinflusst. Klar, weil immer, wo Geld im Spiel ist, ist auch irgendwo eine Verunsicherung da. Aber man sollte sich eben mittelfristig keine Gedanken um das Thema Immobilie machen.

Michaela: Ja schau dir mal die Börse an. Da hat sich der DAX hat sich zwar wieder ein bisschen stabilisiert, aber ist ja doch auch ordentlich in die Knie gegangen. Gerade in der ersten Phase. Und der Immobilienpreis wird relativ stabil bleiben, da bin ich ganz sicher.

Patrick: Genau da, wie gesagt, ist halt auch mal wichtig, dass man nicht immer nur den Moment sich anschaut, sondern einen langfristigen Zeitraum. Gerade das Thema Börse, wenn du gerade ansprichst. Hätten wir vor acht Wochen telefoniert, da hatten wir den höchsten Stand des DAX gehabt, hätten uns, glaub ich, keine Gedanken um das Thema Aktien gemacht. Mittlerweile ist der DAX extremst nach unten gegangen. Heute steigt er wieder ziemlich stark, wieder über 10.000. Also man sollte sich immer auf eine gewisse Zeit anschauen. Alle Themen, sowohl Immobilien als auch Aktien. Immer auf den Moment betrachtet, kann das vielleicht der falsche Blick sein. Du weißt halt nie: wann kaufst du gerade richtig oder wann kaufst du gerade eine Aktie oder Immobilie gerade richtig. Es ist grade ein Zeitpunkt, wo es sehr günstig oder sehr teuer ist. Deswegen immer mittelfristig und langfristig betrachtet diese Themen.

Michaela: Unbedingt. Wenn ich vor Corona den Wunsch hatte, eine Immobilie zu kaufen und meine finanzielle Lage es heute zulässt, darf ich gerne dran bleiben sagst du.

Patrick: Genau. Auf jeden Fall.

Michaela: Gibt es sonst noch irgendwas, was wir den Kunden heute mit auf den Weg geben wollen, oder?

Patrick: Ja also wie gesagt, ich habe mal so ein bisschen angedeutet. Wichtig ist nicht verunsichern lassen. Man sollte jetzt nicht gleich denken Okay, der Zins geht kurz nach oben, die Immobilienpreise, ich weiß nicht wie die sich weiterentwickeln. Die Makler können nicht mehr besichtigen aufgrund von Corona. Der ganze Markt muss zusammenbrechen. Das ist falsch. Es ist eine Sondersituation, die wir haben und egal, welche Bereiche du dir anschaust, die sind halt alle davon betroffen. Und das Thema Corona macht uns alle weltweit zu schaffen. Und das ist eine Situation, du weißt ich bin 38 Jahre alt. Ich habe die persönlich noch nie erlebt. Für mich ist das auch neu. Und insofern, bitte nicht verunsichern lassen und sich das Thema Immobilie weiterhin auf die Fahne schreiben und gerne Kontakt mit uns aufnehmen. Wir beraten gerne zum Thema Finanzierung.

Michaela: Das ist doch das Wort zum Abschluss von unserem Podcast. Und wenn ihr noch weitere Fragen habt, dann schreibt uns gern eine Mail an podcast@creditweb.de.