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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der Traum vom eigenen Zuhause scheint gerade für Berufsanfänger und junge Familien nur schwer zu realisieren, denn sie verfügen in der Regel nur über wenig oder gar kein Eigenkapital. Doch die aktuell niedrigen Zinsen und die Aussicht auf eine Vollfinanzierung lassen das Eigenheim in greifbare Nähe rücken. Aber für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ratsam? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?



Was ist eine Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital)?

Unter einer Vollfinanzierung versteht man die komplette Finanzierung einer Immobilie mithilfe eines Kredits. Das bedeutet, die Baufinanzierung geht völlig ohne eigene Mittel vonstatten. Die Bank oder der entsprechende Kreditgeber finanziert also die gesamte Bausumme bzw. den gesamten Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Dabei unterscheidet man zwischen zwei Varianten:

  • 100-Prozent-Finanzierung: Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis der Immobilie durch ein Darlehen finanziert. Die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) werden allerdings durch eigenes Geld vom Darlehensnehmer übernommen.
  • 105-Prozent-Finanzierung/110-Prozent-Finanzierung: Bei diesen Finanzierungen werden zuzüglich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten des Kaufes, wie u.a. Grunderwerbsteuer und Notarkosten, über den Kredit finanziert. Der Kreditnehmer bringt keinerlei Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie ein.

Was sind die Vorteile einer Vollfinanzierung?

Der Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist offensichtlich: Eine Vollfinanzierung ermöglicht es auch Menschen ohne finanzielle Rücklagen, sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. Und selbst wenn eigenes Geld vorhanden ist, möchten einige angehende Immobilienbesitzer ihre Liquidität gerne behalten und trotzdem mit einem Darlehen ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen und teurer Mieten ist das Eigenheim vor allem auch für junge Menschen sehr attraktiv. Die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind jedoch wesentlich umfangreicher als für eine gewöhnliche Baufinanzierung, bei der Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie einfließt und das Risiko für Bank und Darlehensgeber sehr viel geringer ausfällt.

Was sind die Nachteile und Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Im Grunde entsprechen Abwicklung und Prozedere einer Vollfinanzierung denen einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Der große Unterschied besteht allerdings in den Kosten für den Darlehensnehmer. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer. Da die Bank mit einer Vollfinanzierung ein höheres Risiko eingeht, verlangt sie höhere Zinsen. Je weniger Eigenkapital du in die Finanzierung mit einbringst und je größer die Darlehenssumme ist, desto höher ist der Zinssatz, den du an die Bank bezahlst. Und das bedeutet, dass du auch mit wesentlich höheren monatlichen Raten rechnen musst.

Doch nicht nur die Bank trägt ein größeres Risiko, sondern auch du als Darlehensnehmer. Eine Baufinanzierung ohne eigenes Geld bedeutet in der Regel auch eine längere Laufzeit. Das heißt, dass du nach Ablauf der Zinsbindung vermutlich noch eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abschließen musst. Sind die Zinsen in den Jahren gestiegen, kann es passieren, dass du die Anschlussfinanzierung zu deutlich schlechteren Konditionen und einem höheren Zinssatz abschließen musst. Im schlimmsten Fall werden die monatlichen Raten dadurch für dich unbezahlbar. Aufgrund dieses Risikos solltest du als Kreditnehmer mit einer Vollfinanzierung einen höheren Tilgungssatz festlegen als Kreditnehmer mit einem herkömmlichen Kredit.


Unser Tipp: Vereinbare bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gerade in Niedrigzinszeiten möglichst lange Zinsbindungsfristen von mindestens 15 Jahren und mehr und eine hohe Tilgung von mindestens zwei oder drei Prozent. So kannst du sichergehen, dass die Restschuld während dieser Zinsbindungsphase deutlich sinkt und die Höhe der monatlichen Rate deiner Anschlussfinanzierung selbst bei gestiegenen Zinsen noch in einem überschaubaren Rahmen liegt.


Welche Voraussetzungen für eine Baufinanzierung mit fehlendem Eigenkapital gibt es?

Die meisten Banken und Anbieter bieten eine Baufinanzierung in der Regel nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze. Diese ergibt sich aus dem Beleihungswert der Immobilie. Die Immobilie dient der Bank als Kreditabsicherung. Deshalb bewertet die Bank die Immobilie vor Abschluss einer Baufinanzierung und legt eine Summe fest, von der sie annimmt, dass die Immobilie diesen Betrag im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs erzielt. Diese Summe bezeichnet man als Beleihungswert. Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel etwas unter dem Beleihungswert, denn die Bank zieht einen bestimmten Prozentsatz als Abschlag zur Risikominimierung ab. Aus der Beleihungsgrenze ergibt sich die maximale Höhe der Darlehenssumme für die Baufinanzierung. Häufig liegt diese bei circa 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. Die restlichen 20 bis 40 Prozent müssen durch Eigenkapital finanziert werden.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird hingegen ein Kredit in voller Höhe des Beleihungswertes gewährt – in einigen Fällen sogar darüber hinaus. Damit geht die Bank ein hohes Risiko ein. Und dies macht sie nur unter bestimmten Voraussetzungen – und zwar nur dann, wenn sie sich entweder sicher ist, dass der Kreditnehmer die Darlehenssumme zuverlässig tilgen wird, oder wenn davon auszugehen ist, dass der Wert der Immobilie in den nächsten Jahren steigen wird.

Ein Kreditnehmer, der eine Vollfinanzierung seiner Immobilie anstrebt, muss die Bank deshalb von seiner überdurchschnittlich guten Bonität überzeugen. Dies geschieht zum einen durch ein hohes und auf lange Sicht gesichertes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz und zum anderen durch eine tadellose Schufa-Auskunft. Noch besser stehen die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wenn die Immobilie selbst durch einen guten Zustand und eine gute Lage überzeugt und von der Bank positiv bewertet wird.

Was solltest du bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedenken?

Eine Vollfinanzierung ist nicht nur teurer als eine herkömmliche Baufinanzierung mit Eigenkapitalanteil, sondern dauert in der Regel auch länger. Empfehlenswert ist eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent. Dadurch fällt die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen plus Tilgung ergibt, oft doppelt so hoch aus wie bei gewöhnlichen Baufinanzierungen und Annuitätendarlehen. Stelle deshalb unbedingt sicher, dass du die monatlichen Raten auch langfristig problemlos stemmen kannst. Wichtig ist, dass dein Einkommen ausreichend finanziellen Spielraum lässt, um die Kreditraten, aber auch deinen Lebensunterhalt zu finanzieren und trotzdem genügend finanzielle Mittel bleiben, um sowohl Rücklagen für Reparaturen oder Modernisierungen am Haus zu bilden als auch den vertrauten Lebensstandard beibehalten zu können.

Mit Eigenkapital auf Nummer sicher gehen

Eine Vollfinanzierung birgt immer ein gewisses Risiko für den Darlehensnehmer und bedeutet vor allem höhere Kosten und eine längere Laufzeit. Bedenke, dass deine monatliche Belastung durch Eigenkapital unverkennbar geringer und der Zinssatz, den du an die Bank zahlen musst, deutlich niedriger ausfällt. Je mehr eigenes Geld du aufbringen kannst, desto mehr wird dies von unseren Finanzierungspartnern belohnt: mit einem Zinssprung nach unten. Wir empfehlen dir deshalb, mindestens so viel Eigenkapital mit einzubringen, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Sie setzen sich zusammen aus Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren und machen ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Bevor du ein Angebot für eine Vollfinanzierung einholst, überlege deshalb noch einmal ganz genau, ob du eigenes Kapital in die Immobilienfinanzierung einfließen lassen kannst. Zum Eigenkapital zählen alle finanziellen Mittel, die sich für den Immobilienkauf freimachen lassen, also nicht nur das Geld auf deinem Girokonto oder Sparbuch, sondern auch Geldanlagen und Wertpapiere, Bausparverträge und bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke. Vielleicht bekommst du auch einen Zuschuss von deiner Familie? Oder Freunde, Verwandte oder auch dein Arbeitgeber gewähren dir ein zinsfreies Darlehen?

Baufinanzierungsvergleich mit creditweb

Ob du dich für eine Vollfinanzierung oder für eine Finanzierung mit anteiligem Eigenkapital entscheidest – du solltest unbedingt die Angebote der verschiedenen Banken miteinander vergleichen. Als einer der größten Anbieter für Immobilienfinanzierungen in Deutschland unterstützen wir dich dabei und finden die für dich passende Lösung. Wir ermitteln aus dem Angebot von über 400 regionalen und deutschlandweiten Banken das beste Angebot mit den niedrigsten Zinsen und den attraktivsten Konditionen für dich. Wir vergleichen Zins, Tilgung und Laufzeit miteinander und überprüfen die Option auf Sondertilgungen und staatliche Fördermöglichkeiten. Der Vergleich lohnt sich: Bereits wenige Prozentpunkte Differenz beim Zinssatz sorgen dafür, dass du bei deinem Darlehen deutlich Geld sparen kannst.

Ausgezeichnete Beratung

Mit creditweb hast du einen Partner an deiner Seite, der dich mit Rat und Tat unterstützt. Nicht nur unsere Beratung ist TÜV-geprüft, sondern auch unsere Baufinanzierung zählt zu den besten Deutschlands und wird Jahr für Jahr mehrfach ausgezeichnet. So belegte creditweb bei Finanztest im Kreditvergleich schon mehrfach den 1. Platz, wurde von BankingCheck zum fünften Mal in Folge zum besten Baufinanzierer gekürt und erhielt von Focus Money in Zusammenarbeit mit Deutschland Test das Siegel „Deutschlands Beste – die Besten daheim“.

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