Immobilienkredit –
die passende Finanzierung
für dein zu Hause

Der Traum vom eigenen zu Hause ist für die meisten Menschen nur mit einem Immobilienkredit realisierbar. Ein Darlehen erlaubt es, diesen großen, finanziellen Schritt zu gehen und sich seine Traumimmobilie zu leisten. Ob Kauf oder Neubau eines eigenen Hauses oder einer Wohnung – mit der passenden Immobilienfinanzierung zu Top Konditionen gelingt der Einzug in die eigenen vier Wände. Zu Beginn der Suche haben die meisten Immobilinekäufer viele Fragen: Welche Immobilie kann ich mir leisten? Wie hoch sind die aktuellen Zinsen? Und worauf gilt es bei dem Darlehen zu achten? Unsere Checkliste hilft dir dabei, alle wichtigen Fragen zum Thema Hauskredit zu bedenken. Gemeinsam finden wir die richtige Finanzierung, die auf deine persönliche und finanzielle Situation maßgeschneidert ist.  

Was ist ein Immobilienkredit?

Wie der Name schon sagt, ist ein Immobilienkredit ein zweckgebundener Kredit, der ausschließlich für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer eigenen Immobilie genutzt werden kann. Als weiterer Zweck ist eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung möglich. Ob es sich bei dem Objekt um ein Haus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung handelt, spielt dabei keine Rolle. In der Regel handelt es sich bei einer Immobilienfinanzierung um ein Annuitätendarlehen.

Das Besondere an dieser Art des Darlehens ist, dass der Kreditnehmer an den Kreditgeber über die gesamte Laufzeit bzw. zumindest über den Zeitraum der Zinsbindung hinweg Monat für Monat die identische Rate zahlt. Diese Rate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Mit jeder Rate verringert sich die verbleibende Restschuld, der Anteil der Tilgung steigt, während der Anteil der Zinsen sinkt.

Die Banken und andere Anbieter gewähren den Kreditnehmern in der Regel attraktive Konditionen für einen Hauskredit, schließlich ist das Risiko für den Kreditgeber überschaubar, da die Immobilie der Bank als Kreditsicherheit dient. Dafür lässt die Bank ihre Ansprüche in das Grundbuch eintragen. Das bedeutet, dass die Bank das finanzierte Haus im Notfall sogar zwangsversteigern könnte, falls die monatliche Rate nicht gezahlt werden kann. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sind eine ausführliche Beratung und ein maßgeschneiderter Finanzierungsplan im Vorwege unbedingt empfehlenswert.

Auf einen Blick:
 

  • Immobiliendarlehen sind zweckgebunden für die Finanzierung einer Immobilie.
  • Immobilienkredite können zur Anschlussfinanzierung oder Umschuldung dienen.
  • Das Darlehen wird in der Regel in monatlichen Raten zurückgezahlt.
  • Die Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen.
  • Die Bank sichert den Kredit durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab.
  • Eine persönliche Beratung hilft dabei, die passende Finanzierung zu finden.

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Checkliste: Schritt für Schritt zur passenden Immobilienfinanzierung

Der Kauf eines Hauses ist ein großer Schritt, der wohl durchdacht sein sollte. Anders als bei einem kleinen Ratenkredit für ein Auto oder die neue Einbauküche, begleitet dich die Finanzierung eines Hauses über viele Jahre oder gar Jahrzehnte. Lass dich deshalb ausführlich beraten und entscheide dich letztendlich für die Finanzierung, die auch langfristig 100%ig zu dir passt. Mit der folgenden Checkliste und den kostenlosen creditweb Rechnern kannst du Punkt für Punkt alle Fragen klären und Informationen sammeln, die für diese Entscheidung notwendig sind.

Schritt für Schritt zum Immobilienkredit: 

  1. Budgetermittlung – was darf die Immobilie kosten?
  2. Voraussetzungen – welche Bedingungen muss ich für die Kreditaufnahme erfüllen?
  3. Zinsvergleich – Immobilienfinanzierung zu günstigen Zinsen sichern
  4. Rahmenbedingungen – welche Tilgung und welche Zinsbindung sind sinnvoll?
  5. Zusatzvereinbarungen – gibt es die Option auf Sondertilgungen?
  6. Öffentliche Fördermittel – welche Förderungen gibt es?
  7. Eigenkapital – wie setze ich eigenes Geld sinnvoll ein?
  8. Vergleich – Immobilienkredite vergleichen und mit Fachkompetenz auswerten
  9. Unterlagen – was benötige ich für die Beantragung eines Immobilienkredits?

Schritt 1: Budgetermittlung – was darf die Immobilie kosten?

Überlege nicht nur, welche Immobilie zu deiner familiären Situation und deinen Ansprüchen, sondern auch zu deinen finanziellen Möglichkeiten passt. Mit unserem kostenlosen Onlinerechner kannst du vorab ganz einfach, schnell und anonym berechnen, wie teuer dein zu Hause sein darf. Mache einen ausführlichen Kassensturz und kalkuliere dein genaues Budget. Wenn du deinen finanziellen Spielraum kennst und weißt, wie hoch deine monatliche Rate sein darf und in welcher Höhe dir Eigenkapital zur Verfügung steht, berechnet dir unser Budgetrechner, wie hoch maximal der Kaufpreis der Immobilie sein darf und welche maximale Darlehenssumme für dich realistisch ist. Erst wenn du diese Zahlen zur Orientierung hast, kann es an eine konkrete Planung des Hauskredites gehen – und natürlich auch auf die Suche nach einer passenden Immobilie.

Schritt 2: Voraussetzungen – welche Bedingungen muss ich für die Kreditaufnahme erfüllen?

Je zahlungskräftiger du in den Augen des Kreditgebers bist, desto attraktiver gestalten sich der Zinssatz und die anderen Konditionen für dich. Auch vorhandenes Eigenkapital und ein positiver Zustand des Hauses begünstigen eine Kreditzusage. Darüber hinaus solltest du diese wichtigen Voraussetzungen für einen Hauskredit erfüllen:

  • Du erhältst den Kredit nur, wenn du volljährig sind.
  • Dein Hauptwohnsitz muss in Deutschland liegen und du benötigst eine deutsche Bankverbindung.
  • Ein regelmäßiges Einkommen dient der Bank als Sicherheit. Mit einem festen und unbefristeten Arbeitsplatz hast du die besten Chancen auf attraktive Konditionen
  • Auch als Selbstständiger kannst du einen Hauskredit beantragen.
  • Mithilfe deines Schufa-Eintrags überprüft die Bank deine Bonität, also deine Zahlungsfähigkeit. Fällt der Schufa-Score positiv aus, gewährt dir die Bank attraktive Konditionen.
  • Hast du Negativeinträge bei der Schufa, fällt der Score schlechter aus und du musst du mit höheren Zinsen oder gar einer Kreditablehnung rechnen.

Schritt 3: Zinsvergleich: Immobilienfinanzierung zu günstigen Zinsen sichern

„Baukredite so günstig wie nie“ tituliert das manager magazin, „Baufinanzierung nahe dem Nulltarif“ schreibt das Handelsblatt und „Zinsen auf Rekordtief – Immobilienkredit zum Schnäppchenpreis“ lautet die Überschrift eines Artikels der Berliner Zeitung. Wer heutzutage einen Blick in die Tageszeitungen und Wirtschaftsmagazine wirft, stellt schnell fest, dass der Zeitpunkt noch nie günstiger war, um sich seinen Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen. Die aktuellen Bauzinsen haben ein historisches Zinstief erreicht, was eine Finanzierung besonders attraktiv macht. Dennoch ist es ratsam, die Angebote und Zinssätze verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen. Achte beim Vergleich vor allem auf den effektiven Jahreszins, denn dieser ist am aussagekräftigsten. Verschaffe dir einen Überblick und berechne mit unserem kostenlosen Kreditrechner, wie dein Kredit aussehen könnte und mit welchen Konditionen du je nach Zinsbindung, Tilgung und monatlicher Rate rechnen solltest. Unser Kreditrechner greift dabei auf die Angebote von über 400 Banken aus ganz Deutschland zurück und findet die günstigsten Zinsen für dich. So kannst du durch einen Vergleich viel Geld bei deinem Hauskredit sparen.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz:

  • Aktuelles Zinsniveau/Leitzins der Europäischen Zentralbank
  • Darlehenssumme
  • Zinsbindung
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Höhe des Einkommens
  • Wert der Immobilie

Schritt 4: Rahmenbedingungen – welche Tilgung und welche Zinsbindung sind sinnvoll?

Wichtige Komponenten bei einer Immobilienfinanzierung sind die Tilgung und die Zinsbindung, denn diese beeinflussen die Höhe des Zinssatzes, die monatliche Rate und die gesamte Laufzeit des Kredits. Grundsätzlich gilt: Mit einer höheren Tilgung bist du schneller schuldenfrei und zahlst weniger Zinsen an die Bank. Bitte bedenke: Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto größer fällt auch die monatliche Belastung aus. Bleibe deshalb realistisch und wähle eine Tilgung, die du auch langfristig bedienen kannst. Ebenso klug gewählt werden sollte die Zinsbindung. Diese legt fest, für welchen Zeitraum der gebundene Sollzins vertraglich festgelegt ist. Die Dauer wirkt sich auf die Höhe des Zinssatzes aus.

Unser Tipp: In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung vorteilhaft, in Zeiten hoher Zinsen raten wir entsprechend zu kurzen Zinsbindungen. Nutze unseren Kreditrechner und spiele verschiedene Möglichkeiten durch. Gib im Rechner die Höhe des Darlehens und den Kaufpreis ein und variiere die anfängliche Tilgung. Du siehst unmittelbar, wie sich der Tilgungssatz auf die monatliche Rate und auf die Laufzeit auswirkt. Unser Rechner zeigt dir die Zinssätze für verschiedene Zinsbindungen an. Mache den Vergleich und schaue, welche Zinsbindung für dich besonders attraktiv ist. Achte darauf, ob am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht. Falls das der Fall sein sollte, benötigst du eine Anschlussfinanzierung, wie zum Beispiel ein Forward-Darlehen.

Schritt 5: Zusatzvereinbarungen – gibt es die Option auf Sondertilgungen?

Es gibt verschiedene Zusatzvereinbarungen, die im Kreditvertrag geregelt werden können, so zum Beispiel ein Tilgungssatzwechsel oder das Aussetzen einer Kreditrate. Eine wichtige Zusatzvereinbarung betrifft kostenlose Sondertilgungen. Die Option auf regelmäßige Sondertilgungen ist empfehlenswert, denn durch eine Provision, ein Erbe etc. kann es immer einmal vorkommen, dass du unerwartet an Geld kommst. Mit einer Sondertilgung kannst du dieses Eigenkapital in deinen Hauskredit investieren. Der Vorteil: Du verkürzt die lange Laufzeit und sparst Zinsen!

Schritt 6: öffentliche Fördermittel – welche Förderungen gibt es?

Nutze öffentliche Fördermittel, um deine Darlehenssumme so niedrig wie möglich zu halten. Die gängigste Art, um von den staatlichen Förderprogrammen zu profitieren, ist eine KfW-Förderung, wie beispielsweise ein zinsgünstiger KfW-Kredit. Neben den KfW-Darlehen gibt es zudem tilgungsfreie Zuschüsse der KfW, wie beispielsweise das Baukindergeld. Eine weitere attraktive Möglichkeit stellt Wohn-Riester dar. Gerne beraten unsere Finanzexperten dich über alle Fördermöglichkeiten und berechnen dir, wie sie sich auf deinen Hauskredit auswirken.

Schritt 7: Eigenkapital – wie setze ich eigenes Geld sinnvoll ein?

Grundsätzlich hast du die Möglichkeit, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren. Man spricht dann von einer Vollfinanzierung. Ratsam ist es jedoch, mit Eigenkapital in eine Baufinanzierung zu starten, denn das reduziert die Kosten immens. Die Zinsen für einen Hauskredit mit Eigenkapital sind deutlich niedriger als bei einer 100%-Finanzierung. Selbstverständlich ist es immer ratsam, eine kleine Reserve als Sicherheit zu behalten, aber das restliche vorhandene Geld sollte in die Baufinanzierung fließen: Die Zinskosten, die du dadurch sparst, sind deutlich größer als die Zinsen, die du auf dem Sparkonto erhalten würdest. Um von den besten Konditionen zu profitieren, empfehlen unsere Finanzierungsberater, dass du zumindest über die Höhe der Kaufnebenkosten als Eigenkapital verfügst. Grundsätzlich ist das aber immer eine individuelle Entscheidung. Wäge in Ruhe ab, ob dein Einkommen und deine Leistungsfähigkeit ausreichend sind, um die monatlichen Darlehensraten langfristig tragen zu können.

Schritt 8: Vergleich – Immobilienkredite vergleichen und mit Fachkompetenz auswerten

Hast du dir über die Höhe deines Darlehens und über Laufzeit, monatliche Rate und Zinsbindung Klarheit verschafft, kannst du konkret die Angebote der verschiedenen Banken miteinander vergleichen. Denn trotz der aktuell niedrigen Zinsen unterscheiden sich die Angebote und Zinsen der einzelnen Anbieter mitunter deutlich. Als einer der größten Anbieter für Baufinanzierungen in Deutschland unterstützen wir dich gerne bei dem Hauskredit Vergleich. Wir sind an kein Institut gebunden und ermitteln dir den günstigsten Hauskredit zu Top-Konditionen. Unsere Finanzierungsrechner stellen eine gute Grundlage für den Vergleich dar, denn sie greifen auf die tagesaktuellen Datensätze vieler regionaler, aber auch deutschlandweiter Banken und Kreditinstitute zurück. Für eine konkrete Einschätzung empfehlen wir dir aber unbedingt ein persönliches Gespräch. Unsere Experten schauen sich deine persönliche Situation genau an und informieren dich über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Anders als unsere Kreditrechner gehen wir in dem Gespräch auch auf Zusatzvereinbarungen, wie Sondertilgungen, sowie auf die Möglichkeit der staatlichen Förderung ein. Unser Ziel ist es, einen langfristig zinsgünstigen Hauskredit für dich zu finden, damit dein Traum vom eigenen zu Hause Wirklichkeit wird.
 

Schritt 9: Unterlagen – was benötige ich für die Beantragung eines Immobilienkredits?

Hast du dich für eine Immobilie entschieden? Dann beginnt nun der „offizielle Teil“, der mit einigem bürokratischem Aufwand verbunden ist. Aber keine Angst – wir stehen dir mit Rat und Tat zur Seite und unterstützen dich dabei, dass du an alle nötigen Formulare und Dokumente denkst. In der Regel benötigst du folgende Unterlagen:

  • vollständig ausgefüllter und unterschriebener Darlehensvertrag
  • persönliche Daten (Kopie Personalausweis)
  • aktuelle Gehaltsabrechnung (Monatseinkommen) bzw. aktuelle Bilanzen und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen bei Selbstständigen
  • letzter Steuerbescheid (Jahreseinkommen)
  • Eigenkapitalnachweis (z.B. Kontoauszug oder Depotauszüge)
  • Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, ...)