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Nebenkostenrechner: Berechnen Sie die Nebenkosten für Ihren Hauskauf

Wer einen Immobilienkauf oder Hausbau plant, sollte sich im Klaren darüber sein, dass zum reinen Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks noch weitere Nebenkosten hinzukommen. Diese machen durchschnittlich noch einmal rund 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme aus. Hier erfahren Sie Tipps und Informationen, wie Sie die Höhe der Nebenkosten reduzieren können. Nutzen Sie außerdem unseren kostenlosen Nebenkostenrechner. Der Online-Rechner berücksichtigt alle Kosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie anfallen, und berechnet Ihnen schnell und anonym die Höhe Ihrer wichtigsten Nebenkosten.



Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienerwerb an?

Bei der Kaufabwicklung kommen einige Nebenkosten hinzu, die Sie kennen und einschätzen sollten. Nur so können Sie die letztendliche Höhe der Finanzierung richtig berechnen. Anhängig vom Bundesland und von Ihrer persönlichen Situation und den Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs fallen verschiedene Kosten an. Bedenken Sie außerdem, dass es hinsichtlich der Nebenkosten Unterschiede zwischen Hauskauf und Hausbau gibt. In erster Linie berechnen sich die Nebenkosten aus den folgenden Komponenten:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Maklerprovision
  • Nebenkosten der Baufinanzierung
  • Erschließungskosten beim Hausbau
  • Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten

Notarkosten: Welche Gebühren kommen auf Sie zu?

Wer einen Immobilienkauf abwickelt, benötigt dafür die beglaubigte Urkunde eines Notars. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt eine notarielle Beurkundung vor. Die Kosten dafür betragen circa 1 Prozent des Kaufpreises und werden vom Käufer getragen. Darüber hinaus veranlasst der Notar eine Grundbucheintragung. Durch den Eintrag ins Grundbuch werden Sie laut Gesetz erst zum offiziellen Eigentümer eines Grundstücks. Im Grundbuch wird gegebenenfalls auch die Grundschuld oder Hypothek schriftlich festgehalten. Die Notarkosten für den Grundbucheintrag liegen bei 0,5 Prozent des Kaufpreises. Möchten Sie weitere Notarleistungen in Anspruch nehmen, zum Beispiel, weil Sie eine alte Grundschuld ablösen oder ein Wohnrecht eintragen wollen, erhöhen sich die Kosten entsprechend. Da das Honorar des Notars gesetzlich geregelt ist, lassen sich die Kosten für die Notargebühren und Grundbuchgebühren nicht vermeiden.

Grunderwerbsteuer: Die Kosten des Finanzamts

Als Hauskäufer müssen Sie in Deutschland Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zahlen. Je nach Bundesland liegen die Kosten dafür bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks.

So senken Sie die Grunderwerbssteuer
Unser Tipp: Trennen Sie Immobilie und Inventar. Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis für Grundstück plus Haus erhoben. Nur alle Einrichtungsgegenstände, die untrennbar mit dem Haus verbunden sind, müssen mitversteuert werden. Alle „beweglichen Extras“, die Sie ausbauen und woanders wieder einbauen könnten, können Sie im Kaufvertrag gesondert auflisten und so die Bemessungsgrundlage für die Steuer deutlich senken. Zu diesem mobilen Inventar einer Immobilie zählen zum Beispiel Einbauküchen, Gartenhäuser, Möbel, Markisen, Kamine oder Saunen.

Maklerprovision: Die Gebühr für die Vermittlung

Ist ein Makler an der Vermittlung des Hauses oder der Wohnung beteiligt, fällt eine  Courtage an. Auch diese variiert je nach Region und ist abhängig vom Kaufpreis – und vom Makler. Denn in erster Linie ist die Vermittlungsprovision eine Verhandlungssache zwischen dem neuen Eigentümer, dem Verkäufer und dem Makler. In einigen Bundesländern ist es gang und gäbe, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für die Gebühr teilen, in anderen, insbesondere in Metropolen, wie Hamburg, Berlin und Bremen, kommt der Käufer häufig alleine für die Zahlung auf. Im Durchschnitt können Sie von einer Maklerprovision von 3,5 bis 7,00 Prozent des Kaufpreises ausgehen.

So reduzieren Sie die Maklercourtage
Hier lässt sich mit Verhandlungsgeschick eine Menge Geld sparen. Versuchen Sie, sowohl Makler als auch Verkäufer von einer fairen Teilung der Provision zu überzeugen. Einige Makler lassen sich auch auf einen Festpreis ein. Eines ist klar: Je weniger Mitinteressenten Sie haben bzw. je schneller der Verkäufer seine Immobilie veräußern möchte, desto schneller lassen sich Makler und Verkäufer auf einen Deal ein. Ein weiterer Punkt, an dem Sie Geld sparen können, ist, wenn Sie die Provision nicht in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen. Das senkt die letztendliche Kaufsumme und somit auch die Notargebühren. Lassen Sie sich hier im Vorwege ausführlich rechtlich beraten. Zu guter Letzt gibt es natürlich noch die Möglichkeit, die Maklerprovision komplett zu umgehen, indem Sie ein eigenes Haus von privat kaufen.

Zusatzkosten der Baufinanzierung: mögliche Bereitstellungszinsen

Dass durch die Zinsen an die Bank zusätzliche Kosten zur reinen Tilgung des Kaufpreises entstehen, sollte jedem Immobilienkäufer klar sein. Schließlich übernimmt keine Bank die Finanzierung, ohne an dieser zu verdienen. Darüber hinaus können aber auch noch Bereitstellungszinsen hinzukommen, falls Sie das gewünschte Darlehen nicht innerhalb einer festgelegten Frist abrufen. Das ist häufig beim Bau eines Hauses der Fall, denn hier wird in der Regel nach Baufortschritt bezahlt. Dadurch wird das benötigte Darlehen nicht mit einem Mal abgerufen.

So reduzieren Sie die Bereitstellungszinsen
Mit einem guten Timing lassen sich die Bereitstellungskosten immens reduzieren. Versuchen Sie durch eine gute Vorbereitung und geschickte Planung, die Finanzierung und das Bauvorhaben zeitlich aufeinander abzustimmen. Erstellen Sie dafür mit dem Bauträger unbedingt einen konkreten Zahlungsplan. Terminieren Sie die bereitstellungsfreie Zeit so, dass sie erst kurz vor Beginn der Bauarbeiten anfängt. Ein weiterer Tipp ist es, dass Sie mit Ihrem Kreditgeber eine bereitstellungsfreie Zeit verhandeln, die Sie optional verlängern können.

Weitere Informationen zu Bereitstellungszinsen finden Sie hier.

Sonstige Kosten: Gutachten, Baugenehmigung & Co.

Sei es ein Gutachten über die Immobilie, eine Baugenehmigung, Erschließungskosten oder aufwendige Renovierungsarbeiten am Haus – es können je nach Immobilie noch weitere Kosten auf Sie zukommen, die in die Abrechnung einkalkuliert werden sollten.

So reduzieren Sie Erschließungskosten
Werfen Sie einen Blick in den Kaufvertrag und schauen Sie, ob die Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten ist. Nur so können Sie die Kosten rechtzeitig einschätzen. Den größten Teil für die Erschließungskosten nimmt der Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser und Gas oder Fernwärme ein. Zwar dürfen Sie den Anschluss nicht selbst verlegen, Sie können aber auf Ihrem Grundstück den Schacht dafür ausheben und so mit Eigenleistung die Ausgaben reduzieren.

So sparen Sie an den Modernisierungs- und Renovierungskosten
Gerade beim Kauf älterer Häuser sollte man einige Modernisierungs- und Sanierungskosten einplanen. Ob neue Fenster, ein neues Dach, eine neue Heizung oder eine gute Wärmedämmung – informieren Sie sich bei unseren Finanzexperten über die Möglichkeiten einer staatlichen Förderung. Vor allem die KfW-Bank vergibt günstige KfW-Darlehen und tilgungsfreie Zuschüsse für energetische Maßnahmen.


So funktioniert der Nebenkostenrechner

Eine solide Planung ist die beste Basis für eine Finanzierung. Unser Nebenkostenrechner bewahrt Sie vor unerwarteten Überraschungen. Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie online und ganz ohne die Eingabe persönlicher Daten die Nebenkosten berechnen, denn der Rechner bezieht Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer mit in die Kalkulation ein.

Und so geht es: Geben Sie im ersten Schritt an, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten oder ob Sie an einer Umschuldung oder einer Änderung am Grundbuch interessiert sind. Je nach Angabe eröffnen sich weitere Optionen. Gehen wir vom klassischen Fall, nämlich dem Hauskauf oder Hausbau, aus, müssen Sie anklicken, ob eine Grundschuld eingetragen werden soll, und wenn ja, in welcher Höhe. Zudem gilt es auszuwählen, welche Notarleistungen Sie in Anspruch nehmen wollen (z.B. Zahlung über ein Notaranderkonto, notarielle Bestätigung, Grundbuch-Brief). Weitere entscheidende Angaben sind die Kaufsumme der Immobilie sowie die Auswahl des Bundeslandes. Klicken Sie anschließend auf das Taschenrechner-Symbol und Sie erhalten unmittelbar ein Ergebnis. Dieses beinhaltet nicht nur die Höhe der Nebenkosten, sondern splittet diese auch detailliert in den Anteil für die Notarkosten, für das Grundbuchamt und für die Grunderwerbsteuer auf. Anschließend haben Sie die Möglichkeit, direkt eine Anfrage zu stellen und einen Finanzierungsvorschlag anzufordern. Erst in diesem Fall benötigen wir die Kontaktdaten von Ihnen.

Übrigens: Die Maklerkosten werden von dem Nebenkostenrechner nicht berücksichtigt, da diese nicht bei jedem Hauskauf entstehen und auch individuell sehr stark variieren.


Warum ist es wichtig, das Bundesland im Nebenkostenrechner einzugeben?

Die Hauskauf-Nebenkosten variieren von Region zu Region, denn die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Auch die Maklerprovision unterscheidet sich je nach Region und ist Verhandlungssache. Da auch andere Faktoren, wie zum Beispiel die Eintragung einer Grundschuld, in die Berechnung mit einfließen, kann die Höhe der Kaufnebenkosten beim Grundstücks- und Immobilienerwerb nach Bundesländern nur geschätzt werden.
 

Bundesland Grunderwerbsteuer in % des Kaufpreises Geschätzte Kaufnebenkosten* in % des Kaufpreises
Brandenburg 6,5 % 13,64 %
Berlin 6,0 % 13,14 %
Hamburg 4,5 % 12,25 %
Niedersachsen 5,0 % 11,95 %
Bremen 5,0 % 11,95 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 11,26 %
Rheinland-Pfalz 5,0 % 11,26 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 % 10,95 %
Hessen 6,0 % 10,95 %
Thüringen 6,5 % 10,07 %
Schleswig-Holstein 6,5 % 10,07 %
Baden-Württemberg 5,0 % 10,07 %
Sachsen 3,5 % 10,07 %
Saarland 6,5 % 9,57 %
Sachsen-Anhalt 5,0 % 9,57 %
Bayern 3,5 % 8,57 %

 

Quelle: Statista.com, URL: de.statista.com/statistik/daten/studie/202073/umfrage/summe-zukuenftiger-kaufnebenkosten-beim-grundstueckerwerb-in-deutschland/, Stand: Oktober 2019.


Unser Experten-Tipp: Nebenkosten mit Eigenkapital bezahlen

Eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist heutzutage aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen sehr wohl denkbar, allerdings nicht in jedem Fall empfehlenswert. Denn je höher das Eigenkapital ist, desto attraktiver sind die Konditionen für den Kredit. Unsere Finanzexperten von creditweb raten dazu, circa 20 bis 30 % der Kaufsumme als eigenes Geld zu besitzen. Falls Sie nicht über so viel eigenes Geld verfügen, empfehlen wir Ihnen, zumindest Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten zu besitzen, sprich circa 10 bis 15 % des Kaufpreises.

Rechenbeispiel: Sie kaufen eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro. Dazu kommen 10 % Kaufnebenkosten. Das heißt, insgesamt kommt eine finanzielle Belastung von circa 330.000 Euro auf Sie zu. Ratsam ist es, wenn Sie zumindest die 30.000 Euro für die Nebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben.

Persönliche Beratung bei creditweb

Der Nebenkostenrechner bietet Ihnen einen ersten Überblick – eine persönliche Beratung kann er allerdings nicht ersetzen. Unsere Finanzexperten rechnen gerne die konkreten Konditionen für Ihre individuelle Baufinanzierung bzw. für sämtlichen Nebenkosten aus. Gerne informieren wir Sie auch über staatliche Förderungen, wie eine KfW-Förderung. In einem ausführlichen Gespräch geben wir Ihnen weitere Informationen und finden das beste Angebot für die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs oder Ihres Hausbaus.

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