Wohnung finanzieren – so gelingt der Einzug in die eigenen vier Wände
Gehörst du auch zu den 84 Prozent der Deutschen, die laut einer aktuellen Umfrage am liebsten im Eigenheim leben würden? Der Kauf einer eigenen Wohnung bedeutet für so manchen die Erfüllung eines Lebenstraums – aber wie lässt sich dieser Traum auch ohne viel Eigenkapital finanzieren?
Gerade in dichtbesiedelten Großstädten stellt der Wohnungskauf eine attraktive und günstige Alternative zum Hauskauf dar. Wir erklären angehenden Kreditnehmern, was es bei der Wohnungsfinanzierung zu beachten gilt und was die Unterschiede zum Hauskauf sind.
Profitiere von unseren Experten-Tipps – so kannst du deine Finanzierung sorgfältig planen und hast ein gutes Gefühl bei dieser weitreichenden Entscheidung.
Finanzierung berechnen 
Wohnung oder Haus – der Vergleich
Bist du der Haustyp oder doch eher der Wohnungstyp? Während die einen viel Wert darauf legen, ein eigenes Haus ganz für sich alleine zu haben, bevorzugen die anderen den Komfort einer Hausgemeinschaft. Nicht zuletzt hängt diese Entscheidung auch mit deiner persönlichen Lebens- und Einkommenssituation zusammen. Bevor du dich entscheidest, solltest du dir als ersten Schritt folgende Fragen stellen:
1. Will ich in der Stadt oder auf dem Land leben?
Während es gerade im Zentrum von Städten überwiegend Wohnungen und Apartments gibt, werden in Dörfern und Kleinstädten vor allem Häuser angeboten.
2. Wie viel Platz benötige ich?
Selbstverständlich gibt es auch sehr große Wohnungen, aber im Durchschnitt bietet ein Haus mehr Platz. Während sich für eine große Familie eher der Erwerb eines eigenen Hauses anbietet, fühlen sich Singles, Paare und Rentner oftmals in Wohnungen sehr wohl.
3. Brauche ich einen Garten?
Ein Garten bedeutet Platz und Freiraum, aber auch eine Menge Arbeit. Dies solltest du im Vorwege unbedingt bedenken. Übrigens gibt es auch Eigentumswohnungen mit Gartennutzung.
4. Wie viel will bzw. kann ich für mein Eigentum bezahlen?
Finanziell betrachtet liegt die Eigentumswohnung deutlich vorne. Es ist in der Regel günstiger, eine Wohnung zu finanzieren, als ein Haus abzubezahlen, da u.a. wesentlich weniger Kosten für das Grundstück anfallen. Teste unverbindlich unseren Online-Rechner und rechne dir die Finanzierung für deine Wunsch-Immobilie aus.
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Warum raten Experten zum Kauf einer Eigentumswohnung?
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist attraktiv. Eine Analyse des Instituts für Deutsche Wirtschaft fand heraus, dass es in der Regel finanziell deutlich günstiger ist, eine Immobilie zu kaufen statt zur Miete zu wohnen. „In 94 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte ist das Wohnen im Eigentum aktuell günstiger als Mieten. Im bundesdeutschen Mittel liegt die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum bei knapp 40 Prozent“, so Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienmärkte. Dabei betont er, dass es gerade auch in Großstädten ratsam ist, in eine eigene Immobilie zu investieren. Berechnungen des Instituts ergaben, dass es zum Beispiel in Berlin rund 27 Prozent günstiger ist, im Eigentum zu wohnen statt zu mieten. In Hamburg liegt die Ersparnis sogar bei 35 Prozent. Da der Kauf einer Immobilie immer eine Frage des Geldes ist, entscheiden sich gerade in Ballungszentren und Metropolen immer mehr Menschen für den Kauf einer neuen Wohnung. Eine aktuelle Statistik zeigt, dass 2019 bereits 4,62 Mio. Deutsche in einer Eigentumswohnung leben. 2015 waren es noch fast 200.000 Menschen weniger. Der Grund: Eigentumswohnungen sind in der Regel deutlich günstiger als ein Einfamilienhaus. Zudem ist das Angebot für Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt auch unverkennbar höher als das von Häusern.
Was muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders beachten?
Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb andere Dinge beachten als ein Hauskäufer. Als Eigentümer einer Wohnung bildest du zusammen mit allen anderen Eigentümern des Hauses eine Eigentümergemeinschaft. Damit sind bestimmte Rechte und Pflichten verbunden.
Zum einen gilt für alle Eigentümer die Gemeinschaftsordnung. Diese legt zum Beispiel fest, wie die Kosten geregelt sind, wie über bauliche Veränderungen an der Immobilie abgestimmt werden kann und für wen welcher Autostellplatz und welcher Kellerraum bestimmt ist. Außerdem steht in der Gemeinschaftsordnung, wie viel jeder Einzelne für laufende gemeinsame Kosten (z.B. Versicherungen, Müllabfuhr, Instandhaltungsrücklagen etc.) als so genanntes Hausgeld zahlt.
Zusätzlich gilt die Teilungserklärung, die ebenfalls ein fester Bestandteil des Kaufvertrages ist. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus wird unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Wohnung zählt zum Sondereigentum, für das du mit dem Kauf das Sondernutzungsrecht erwirbst. Das heißt: Über deine Wohnung darfst nur du bestimmen und kommst für alle Renovierungen und Veränderungen etc. auf. Das Treppenhaus, der Heizungskeller inklusive Heizungsanlage, der Garten sowie das Dach, die Fassade und sogar Türen und Fenster gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum. Was damit geschieht, wird gemeinschaftlich beschlossen und finanziert. Das bedeutet zum Beispiel, dass man als Eigentümer in der Regel dazu verpflichtet ist, „mitzuziehen“, wenn die Mehrheit der Eigentümer dafür ist, dass Dach zu sanieren oder die Fenster auszutauschen.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung bist du häufig dazu verpflichtet, einige Versicherungen abzuschließen, die die Immobilie an sich betreffen. Dazu gehört beispielsweise eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder auch eine Gebäudeversicherung. Welche Versicherung Vorschrift ist, steht dabei meist in der Gemeinschaftsordnung.
Und auch die Nebenkosten sind bei einer Wohnung anders als bei einem Haus. So bezahlst du regelmäßig Hausgeld und musst Geld für die Hausverwaltung einkalkulieren, darfst dich aber über geringere Heizkosten freuen. Auch der Grundstückspreis ist meist günstiger als beim Hauskauf.
Die Nebenkosten für den Kauf beinhalten ebenso wie beim Hauskauf die Kosten für den Notar, die Maklergebühr, die Grunderwerbssteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag.
Auch bei der Finanzierung gibt es Unterschiede. So bieten Banken und Kreditgeber häufig unterschiedliche Konditionen und Zinsen bei der Immobilienfinanzierung für Hauskäufer und Wohnungskäufer – selbst wenn die Darlehenssumme, die Zinsbindung und der Tilgungssatz identisch sind.
Welche Eigentumswohnung kann ich mir leisten?
Bevor du auf Wohnungssuche gehst, solltest du genau berechnen, wie viel eigenes Geld du zur Verfügung hast und welches Darlehen finanzierbar ist. Mach einen gründlichen Kassensturz und kalkuliere, wie viel Eigenkapital du in die Finanzierung einfließen lassen kannst. Falls du Wohn-Riester hast, kannst du das angesparte Geld inklusive der Zulagen zur Finanzierung der Wohnung nutzen. Auch dieser Betrag wird zum Eigenkapital hinzugerechnet. Insgesamt gilt: Je mehr Eigenkapital du zur Verfügung hast, desto attraktiver wird die Finanzierung dank günstiger Zinsen. Unsere Experten raten, dass du im Idealfall Eigenkapital in der Höhe der Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) zur Verfügung hast. Kennst du die Höhe des Eigenkapitals, kannst du das Budget berechnen.
Rechne mithilfe unseres Budgetrechner aus, welche monatliche Rate du bei der Immobilienfinanzierung über die gesamte Laufzeit problemlos stemmen kannst. Denk bitte daran, auch das monatliche Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft und andere laufende Kosten zu berücksichtigen. Der Rechner ermittelt dir daraus den maximalen Kaufpreis und die maximale Summe des Darlehens.
Wie kann ich meine Wohnung finanzieren?
Unser Baufinanzierungsrechner bietet eine gute und schnelle Orientierung, wie die Finanzierung der Wohnung aussehen könnte. Nutze diese Möglichkeit, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Veränderst du die Zinsbindung, die anfängliche Tilgung und die Summe des Kredits, so wirkt sich das unmittelbar auf den gebundenen Sollzins und den effektiven Jahreszins aus. Der Rechner ermittelt dir, welche monatliche Rate du zahlst, wie lang die Laufzeit ist und auf welche Summe sich die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch beläuft. Hast du einen groben Überblick und ihr kennt Euren finanziellen Spielraum, so empfehlen wir ein persönliches Gespräch und eine ausführliche Beratung mit unseren Finanzexperten. So findest du eine Baufinanzierung zu den besten Konditionen.
Es muss nicht immer das klassische Annuitätendarlehen sein – unsere Mitarbeiter informieren dich über die verschiedenen Möglichkeiten eines Darlehens. Wichtig ist es, einen Kredit zu finden, der individuell zum Kreditnehmer und zur Immobilie passt. Gerne beraten wir dich auch darüber, welche Zinsbindung sinnvoll ist und welche Möglichkeiten zur Sondertilgung und zur staatlichen Förderung es gibt. Als Spezialist für Baufinanzierungen sind wir an keine Bank gebunden und ermitteln aus dem Angebot von über 400 Banken und Instituten das beste Angebot zu attraktiven Konditionen für dich. Wir machen den ausführlichen Vergleich der verschiedenen Banken und Zinsen und finden die perfekte Lösung für dich.
Fördermöglichkeiten bei der Wohnungsfinanzierung
Mit staatlichen Fördermitteln kannst du die Finanzierung deutlich attraktiver gestalten. Neben Wohn-Riester und Baukindergeld gibt es zum Beispiel viele Förderprogramme der KfW-Bank. So kannst du deine Wohnungsfinanzierung durch ein zinsgünstiges KfW-Darlehen ergänzen. Oder du beantragst einen Tilgungszuschuss für energetische Sanierungsmaßnahmen. Informiere dich auch bei deinem Bundesland bzw. bei deiner Gemeinde/Kommune über spezielle Fördermöglichkeiten und lukrative Kredite. Gerne beraten dich unsere spezialisierten Experten und informieren dich über aktuelle Förderprogramme.
Alle Tipps zur Wohnungsfinanzierung im Überblick
- Schätze den finanziellen Rahmen des Kredits realistisch ein
- Mit unseren Online-Rechnern verschaffst du dir einen ersten Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung
- Mit viel Eigenkapital kannst du die Konditionen und Zinsen positiv beeinflussen
- Mit einer höheren Tilgung sparst du deutlich Zinsen
- Nutze alle staatlichen Fördermittel, wie zum Beispiel ein Darlehen der KfW
- Kümmer dich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld (z.B. ein Forward-Darlehen)
- Mach einen ausführlichen Finanzierungsvergleich der Banken und Immobilienfinanzierungen
- Lass dich ausführlich von unseren Finanzierungsspezialisten beraten
- Entscheide dich für ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell zu Top-Konditionen
