Tobi: Schön, dass ihr da seid. Wenn ihr das hört, beschäftigt euch ein Thema und das ist das große Thema Baufinanzierung. Ein Thema, wo es sehr viele Fragen gibt und wo es sehr hilfreich ist, wenn man gute Antworten bekommt.

Tom: Und hier sind zwei, die haben ganz viele Fragen mitgebracht, nämlich-

Tobi: Der Tobi, Hallo.

Tom: Und ich bin der Tom, Hallo. Und neben uns sitzt der Patrick, der in der Geschäftsleitung bei creditweb tätig ist und der uns hoffentlich unsere vielen Fragen beantworten kann.

Patrick: Hallo ihr beiden. Ich habe ganz viele Antworten dabei. Versprochen.

Tobi: Sehr gut. Du machst es wie lange jetzt schon?

Patrick: Seit 20 Jahren mit ganz viel Freude und viel Leidenschaft.

Tobi: Da haben wir einen Profi da.

Tom: Und jetzt Patrick, als erste wichtige Frage würde ich dir gerne die Frage stellen: so als Laie sieht man ganz viele Finanzierungsangebote mit 0,-  so und so viel und das wird einem schon extrem medial präsentiert und ich als Laie habe gar keine Ahnung: was beeinflusst denn diesen Zins?

Patrick: Du ,Tom, das ist auch so. Also vielleicht vorab. Der Zins ist aktuell absolut niedrig und es gab noch keine Zeit wo der Zins so niedrig war wie jetzt. Aber der Zins wird natürlich durch diverse Einflussfaktoren beeinflusst. Das heißt wir haben das große Thema Eigenkapital was natürlich sehr relevant ist. Das heißt wieviel Geld bringe ich in die Finanzierung eigentlich mit ein? Eine wichtige Frage wie lange schließ ich die Finanzierung ab? Da gibt es diverse Zeiträume von fünf Jahren beginnend bis hin zu 40 Jahre, wo du eine Zinsbindung abschließen kannst. Auch dann eine ganz einfache Regel: umso länger ich die Finanzierung abschließe, desto teurer wird der Zins. Das heißt, es ist wirklich möglich einen günstigen Zins zu bekommen. Aber natürlich gibt es viele Faktoren, die den Zins beeinflussen.

Tobi: Hilf mir nochmal kurz, je länger ich mich binde umso höher ist der Zins?

Patrick: Ja.

Tobi: Wieso das denn?

Patrick: Weil die Bank dir doch so lange den Zins zusichern muss.

Tobi: Ach.

Patrick: Wenn die Bank sagt: Du kriegst für 40 Jahre 0,9 % hat dann die doch ein Risiko, weil wenn in 30 Jahren die Zinsen bei 10 Prozent sind-

Tobi: Hat die Bank ein Problem.

Patrick: Hat die dich am Haken.

Tobi: Ah, verstehe.

Patrick: Genau. Deswegen umso länger der Zins ist, also die Zinsbindung, umso höher ist der Zins.

Tom: Ist jetzt mal so eine Frage, wo du das grade sagst: das Thema Zinsbindung. Wenn ich so eine lange Zinsbindung habe, die eine Sicherheit für mich bedeutet, bin ich dann total safe, dass die Bank mir nicht nach 20 Jahren kündigt, weil der Kredit, äh, die Zinsen wieder hochgehen?

Patrick: Bist du, ja.

Tom: Okay. Dafür sorgt ihr und ihr helft mir, dass das vom Vertragskonstrukt und so auch alles passt.

Patrick: Da, muss man ganz ehrlich sagen, gibt es einen regulierten Markt. Da gibt es keine Ausstiegsklausel einer Bank. Es ist so, dass der Kunde eine Ausstiegsklausel nach zehn Jahren hat. Nach zehn Jahren kann der Kunde sagen: Ich kündige meinen Vertrag. Auch wenn er auf 40 Jahre abgeschlossen wurde. Aber die Bank im Gegenzug nicht.

Tom: Das ist einseitig, das Kündigungsrecht.

Patrick: Ja genau.

Tobi: Das ist anders als in der Ehe, Leute. Ich gestehe mal das sind für mich ganz viele böhmische Dörfer. Es gibt den Bausparvertrag. Richtig? Es gibt die Baufinanzierung. Es gibt ein Darlehen. Darlehen gibt's auch noch. Was ist der Unterschied zwischen diesen Sachen? Oder sind die Sachen gleich?

Patrick: Ja genau. Ich habe gerade überlegt, aber tatsächlich hast du drei Dinge genannt die wirklich gleich sind. Der Oberbegriff ist Baufinanzierung und es gibt verschiedene Arten wie du die Finanzierung aufbauen kannst. Man kennt das Thema Bausparvertrag noch von früher, relativ einfach. Ein Bausparvertrag schließt du ab, sparst quasi Eigenkapital an um dann nach einer gewissen Zeit, dieses Kapital und ein günstiges Bauspardarlehen zu nutzen, um eine Finanzierung darzustellen. So, das gängigste Darlehen, was es momentan am Markt gibt, ist das klassische Annuitätendarlehen. Das kennt jeder. Ich habe eine konstante Rate.

Tobi: Ein Annuitätendarlehen?

Patrick: Annuitätendarlehen, genau. In dieser Rate, die konstant über die komplette Laufzeit zu bezahlen ist, ist eine Mischung aus Zins und Tilgung quasi vorhanden und dieses Verhältnis zwischen Zins und Tilgung verändert sich während der Laufzeit. Das heißt, umso öfter und umso länger ich bezahlt habe desto niedriger ist die Zinsbelastung in der Rate und desto höher ist die Tilgung. Das ist so das gängigste Darlehen was momentan wirklich verkauft wird.

Tobi: Das heißt, wenn man das hat und auf den Kontoauszug guckt, wird es hinten raus schön dann.

Patrick: Nee dann hinten raus, also du siehst optisch nichts. Du hast die gleiche Rate, nehmen wir mal an du hast 1 000 Euro, beginnst heute die Finanzierung. Dann hast du idealerweise eine Mischung, dass du 500 Euro Zinsen hast und 500 Euro Tilgung. Dieser Unterschied, diese 500 Euro verändert sich während der Laufzeit das heißt du hast irgendwann immer weniger Zinsbelastung und immer mehr Tilgungsstärke in der Rate drin. Aber die Rate an sich bleibt gleich.

Tobi: Aber die Vorstellung, dass von meiner Rate deutlich mehr in Tilgung geht, macht mir deutlich mehr Spaß.

Tom: Wobei der Zins natürlich gleich bleibt über die Laufzeit.

Patrick: Korrekt richtig.

Tom: Der echte Anteil, Kostenanteil Zinsen reduziert sich.

Patrick: Korrekt richtig.

Tom: Jetzt hat es ja auch einige Einflüsse darauf, wie teuer denn so eine Immobilie ist. Also was beeinflusst denn die Konditionen? Spielt es beispielsweise auch eine Rolle ob ich irgendwo auf dem Land ein Grundstück kaufe und da ein Haus baue, oder ob ich irgendwo im Speckgürtel von Frankfurt sitze oder von Köln?

Patrick: Eine wichtige Frage. Banken haben momentan die Herausforderung, dass wir natürlich hohe Immobilienpreise vorfinden. Das heißt, wer einen Kunden hat, der sagt: Ich möchte eine Immobilie kaufen. Und dann darf man nicht vergessen, muss eine Bank auch mal bewerten: ist die Immobilie auch wirklich der Betrag, also den Betrag wert. Das heißt, ich kaufe für 100.000 Euro eine Immobilie vielleicht irgendwo am Randgebiet einer Stadt. Und die ist vielleicht nicht so viel wirklich wert. Dann habe ich einen direkten Einflussfaktor in meinem Zins. Gerade hier in Großstädten wie Frankfurt, Hamburg finden wir das sehr oft vor, dass Kunden tendenziell schon sehr teure Immobilien kaufen und wenn dann auch noch dazu kommt, dass der Kunde wenig Eigenkapital einsetzen kann und dann noch eine lange Zinsbindung haben möchte, sprich eine lange Zinssicherheit. Dann ist es sehr schwierig, dass man wirklich diese Top Zinsen auch dann bekommt, die auch überall propagiert werden. Insofern: Einflussfaktor Zinsbindung, Eigenkapital Einsatz und Wert der Immobilie, das sind die relevantesten Punkte, die man beim Zins beachten sollte.

Tom: Gibts zum Thema Eigenkapital Höhe und Quote eine Faustformel?

Patrick: Die gibt's leider auch nicht. Da gibt's eine Regel, die man sich auf jeden Fall merken sollte. Die Nebenkosten bei der Finanzierung sollten immer aus Eigenkapital gebracht werden. Weil das schon die meisten Banken mittlerweile erwarten. Wenn ich jetzt Kapitalanleger bin, sprich ich kaufe eine Immobilie, wo ich nicht selber drin wohne, die ich vermiete, dann macht es sicherlich Sinn, dass man den Finanzierungs-, die Finanzierungshöhe möglichst hoch wirklich wählt. Weil ich dann eben die Schuldzinsen von der Steuer absetzen kann. Wenn ich aber heute selber in eine Immobilie einziehen, kann ich steuerlich leider gar nichts machen. Und da macht es schon Sinn möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Aber auch ganz wichtig, schon mal ein kleiner Tipp an der Stelle, für die Zuhörer: Man sollte nach der Finanzierung, sprich wenn die Finanzierung abgeschlossen ist, nicht komplett blank sein auf dem Konto. Das heißt man sollte sich immer genug Rücklagen nochmal beibehalten, um Dinge, die nicht geplant waren, auch bezahlen zu können.

Tobi: Ich habe es übrigens anders gehört mit der Faustregel. Aber anscheinend ist gar nix dran. Ich weiß gar nicht wo das herkommt, aber irgendeiner hat mal, das geistert in meinem Kopf gerade so rum, 30 Prozent Eigenkapital brauchen wir. Sonst brauchst du gar nicht kaufen. Da ist nichts dran?

Tom: Stimmt, so 25 Prozent habe ich mal gehört.

Patrick: Aber auch das muss man tatsächlich mal in Echtzahlen rechnen. Bei einer normalen Immobilie in den Großstädten bei 300 000 Euro kommen halt leider Nebenkosten obendrauf noch. Grunderwerbsteuer, Notar, der Makler vielleicht noch dann bist du meistens eigentlich schon bei der Größenordnung was Menschen auch als Eigenkapital haben. Wenn du dann nochmal 30 Prozent einsetzen sollst, dann ist der Immobilien Wunsch oder der Traum eine Immobilie zu erwerben, für viele Leute wirklich ganz weit weg.

Tobi: Du hast eben gesagt, man sollte am Ende nicht ganz blank sein. Also ein bisschen an Rücklagen sollte man haben. Es heißt aber, man kann eine Immobilie auch kaufen und finanzieren, wenn ich kein eigenes Kapital hätte.

Patrick: Das ist richtig. Wobei, wie gesagt, Banken, nicht nur die Immobilie bewerten und sagen, ist die Immobilie wirklich das auch wirklich wert. Sondern die Banken gucken natürlich auch genau was für einen Kunden habe ich vor mir.

Tom: Stichwort Bonität, Schufa Einträge und so weiter.

Patrick: Und vor allem Stichwort Kapitaldienst. Bedeutet, die Bank rechnet relativ klar aus, ich habe ein Netto-Einkommen, das heißt wirklich das was bei mir am Konto ankommt. Davon werden Pauschalen abgezogen, die man fürs Leben so braucht. Und dann sollte man wie gesagt davon auch noch die Rate für die Finanzierung fortdauernd über die gewisse Zeit von 10, 20 Jahren zahlen können. Eine Bank prüft das auch. Nicht nur zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage, sondern die sagt auch, okay wen habe ich da vor mir sitzen, ist das vielleicht eine Person, die auch mal eine Veränderung im Leben haben kann. Wo vielleicht das Einkommen sich auch mal nach unten verändern kann.

Tom: Stichwort, das Ehepaar bekommt Nachwuchs.

Patrick: Zum Beispiel oder auch mal das Thema Renten Phase. Ich habe jemanden, der ist in dem Alter, wo man vielleicht auch im nächsten 10, 15 Jahren an Rente denken muss. Ist dann im Rentenalter noch genug Geld da, um die Finanzierung zu bezahlen. Das heißt eine Bank prüft schon ganz genau: kann sich eine Person auch eine 110 Prozent Finanzierung, sprich mehr als den Kaufpreis, auch wirklich leisten.

Tom: Du hast eben gesagt Pauschalen. Jetzt bevor ich vielleicht zu euch gehe und bevor ich bei einer Bank gewesen bin. Fang ich schon mal selbst ein bisschen zu rechnen.

Patrick: Genau.

Tom: Kannst du zu dem Thema Pauschale im Kapitaldienst was sagen? Ja, dass ich mir vielleicht sogar den Weg spare, weil ich merke: okay so und so viel Prozent sollte ich immer auf der Seite haben. Das würde die Bank oder ihr als meine Unterstützung auch so bewerten, dass ich dann erst losgehen kann oder es gar keinen Sinn macht.

Patrick: Ich kann dir nur empfehlen, nimm gerne das Angebot an und besuche einen unserer Berater deutschlandweit. Wir machen gerne eine Machbarkeitsstudie mit dir gemeinsam. Es macht keinen Sinn, dass man das Zuhause alleine pauschal kalkuliert, weil man dann doch viele Dinge vielleicht vergisst oder anders interpretiert. Komm gerne zu uns in ein Büro. Wir können auch gerne telefonieren mit unseren Kunden ist auch kein Problem. Und dann lass uns das einfach durchsprechen und überlegen: Wie kann das individuell für dich wirklich passen.

Tom: Was kostet das denn, wenn ich wirklich zu euch kommen und sag: Ich habe die und die Idee. Was kostet die Beratung?

Tom: Die Beratung ist selbstverständlich kostenfrei. Wir freuen uns sehr, wenn Kunden frühzeitig zu uns kommen. Weil das Thema Immobilienerwerb, wie schnell muss ich denn dann sein, wenn ich eine Immobilie gefunden habe. Also wie gesagt, wir sind in 2020. Ich bin heute in Frankfurt und ich will eine Immobilie kaufen. Da habe ich dummerweise ganz viele andere Interessenten, die auch die Immobilie haben wollen. Wenn man dann erst anfängt sich das ganze Thema Finanzierung anzuschauen und zu überlegen, was kann ich mir leisten? Wie soll die Finanzierung ausschauen? Dann kommt Stress auf. Insofern empfehlen wir immer frühzeitig zu einem Berater zu gehen. Mit dem Berater das Thema zu besprechen. Und dann, wenn die Immobilie gefunden ist, dann ist man einfach fertig und schlagkräftig. Ich weiß, das kann ich mir leisten als Kunde. Ich habe vielleicht schon mal bei der Bank angefragt ob die Bank mich finanziert und dann brauche ich, in Anführungszeichen, nur noch die Immobilie. Was ja mittlerweile sehr schwer ist.

Tom: Was mir gerade noch gekommen ist, das ist mir auch wichtig, weil du hast gesagt, Patrick, Geschwindigkeit spielt heute eine Rolle. Wie schnell bekomme ich denn durchschnittlich ein fertiges Konzept von euch? Vorausgesetzt ich habe meine Unterlagen zusammen. Weil, wie du gesagt hast, Geschwindigkeit zählt. Ich habe endlich nach langem Suchen meine Traumwohnung gefunden und dann stehen da schon 20 andere.

Patrick: Wir sind schnell, wenn wir wirklich einen Kunden bei uns im Büro haben. Dadurch, dass wir alles Software gestützt machen, können wir relativ schnell im gleichen Gespräch mit dem Kunden ein Konzept erarbeiten.

Tom: Okay, im gleichen Gespräch.

Patrick: Im gleichen Gespräch. Was dann natürlich das Thema Finanzierungszusage bedeutet, das kann ich nicht pauschal sagen, weil wir da auf die Banken angewiesen sind. Das kann momentan, weil aktuell ist es nicht gerade langweilig bei Banken, die haben gut zu tun. Es finanzieren viele Kunden. Da muss man wirklich schon mal 14 Tage mitbringen bis eine finale Zusage bei der Bank auch da ist. Und deswegen wie gesagt frühzeitig gerne zu uns kommen. Ich bin der Meinung, Tobi du hast es vorhin schon mal kurz erwähnt. Wir schließen hier einen langfristigen Vertrag ab. Unter Umständen über 10, 20, 30 Jahre. Und da sollte man sich einfach ein paar Tage Zeit nehmen, um diese Entscheidungen zu treffen. Und nicht mit uns im ersten Gespräch sagen: Genauso machen wir es. Und das ist die richtige Entscheidung. Da soll man einfach Dinge nochmal durchplanen.

Tobi: Wenn ihr davon träumt, irgendwann ein Haus zu kaufen, dann zieht am besten los mit warmen Herzen und viel Neugier zu einem der Kollegen von Patrick. Und dann kriegt ihr ein Gespür dafür in welchem Rahmen ist was möglich. Was braucht ihr an Eigenkapital, sodass ihr gut schlaft und nur noch die Traumhütte irgendwann finden müsst.

Patrick: Genau.