Baufinanzierung Forward Darlehen
Mit dem Forward Darlehen von creditweb sichert sich ein Immobilieneigentümer bereits heute einen Zinssatz für ihre Immobilienfinanzierung in der Zukunft. Der Kredit kann bis zu 60 Monate – das sind fünf Jahre – im Voraus abgeschlossen werden. In der Regel werden für die Finanzierung Darlehen je nach Dauer der „Aufschubzeit“ Zinsaufschläge berechnet.
Podcast Forward Darlehen
Was genau ist eigentlich ein Forward Darlehen? Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen und wann kann man ein Forward-Darlehen abschließen? Und was sind die Vorteile bei einer Forward Finanzierung? Diese Fragen und wie ihr euch den besten Zins sichert, beantwortet Patrick zusammen mit Tobi und Tom in unserer neuen Folge. Jetzt anhören, Dauer 6 Minuten
Aufgepasst: creditweb reduziert bei ausgewählten Instituten den Forward Aufschlag auf 0,01% ab dem 13ten Monat. Und die ersten 12 Monate sind sogar komplett frei von Bereitstellungszinsen!
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Tobi: Hier kommen eure Antworten rund um das Thema Baufinanzierung, zwei Jungs stellen die Fragen.
Tom: Ich bin der Tom, Hallo.
Tobi: Ich bin der Tobi und hier ist der Mann der die Antworten hat, seit 20 Jahren in diesem Geschäft zuhause, Patrick.
Patrick: Ich bin der Patrick und freue mich die Antworten dabei zu haben
Tobi: Endlich gibt es eine Antwort gibt auf die Frage – ich verstehe noch nicht mal den Begriff: es ist das Forward Darlehen. Was ist das?
Patrick: Ich probiere es mal einfach zu beschreiben. Stell dir vor Tobi, du möchtest dein bestehendes Darlehen was du hast, jetzt schon mit den günstigen Zinsen für in drei Jahren abschließen
Tobi: Ja, auf jeden Fall, wer nicht?
Patrick: Das wäre super. Stell dir vor in drei Jahren läuft ein Darlehen aus, du willst aber den Zinsmarkt von heute nutzen. Also schließt du ein Forward-Darlehen ab.
Tobi: Das heißt Ich mach heute schon den Deal, den ich aber erst in drei Jahren brauche. Krieg aber die super Konditionen von heute.
Patrick: Genau korrekt. Richtig, so und du musst dir vorstellen du könntest theoretisch 60 Monate vor Ablauf deiner Finanzierung, könntest du schon ein Forward-Darlehen abschließen.
Tobi: Jetzt klingt es so als wenn es für mich ein super Deal wäre. Aber warum machen das denn die Banken? Weil die, die wissen ja nicht wie es in drei Jahren aussieht.
Patrick: Ist korrekt, deswegen ist das Forward-Darlehen vergleichbar zu dem aktuell normalen Darlehen, wenn du etwas abschließt, einfach ein Tick teurer. Das heißt die Bank hat ein Risiko, absolut richtig was du gesagt hast. Die weiß auch nicht wie in fünf Jahren Zins ausschaut, kann das aber ungefähr kalkulieren und diesen Zinsaufschlag, den hast du einfach in einem Forward-Darlehen mit drin als Kondition.
Tobi: Sind das die bereitstellungszinsfreie Zeit oder ist das etwas anderes?
Patrick: Das ist was anderes.
Tobi: Ah wieder was anderes, ah okay. Was sind dann die bereitstellungszinsfreie Zeit?
Patrick: Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die du zu Zahlen hast, für den Kredit, den du noch nicht in Anspruch genommen hast. Das heißt wenn du heute ein Haus baust, du hast eine Bauzeit von 12 Monaten als Beispiel. Du schließt heute den Kredit ab, dann möchte die Bank idealerweise sofort das Geld loswerden, weil die damit ja auch Geld verdienen möchte. Du brauchst aber bei einem Neubau nicht direkt alles an Geld, sondern eben nur nach ein paar Monaten. Erst kommt der Keller, dann kommt das erste Obergeschoss und so weiter. Dann musst du für die Zeit, wo du halt eben das Darlehen nicht in Anspruch genommen, Bereitstellungszinsen zahlen. Deswegen empfehlen wir immer von creditweb, bei der Bauphase eine Bereitstellungszins freie Zeit abzuschließen.
Tobi: Das kann man machen?
Patrick: Das kannst du machen, genau. Es gibt ein paar Standard Werte, die bei Banken mit drin sind, aber gerade bei Neubauten sollte man das auf die Bauzeit anpassen. Das heißt du zahlst dann nur auf den Betrag Zinsen, den du auch in Anspruch genommen hast.
Tobi: Du, nochmal zurück zum Forward-Darlehen. Gibt's irgendwas, was man beachten muss dabei oder sowas?
Patrick: Ja.
Tom: Was gibts da zu beachten beim Forward-Darlehen?
Patrick: Genau beim Forward-Darlehen solltest du tatsächlich einfach beachten, dass ein Forward-Darlehen erst einmal etwas teurer ist als normales Darlehen. Mit einem kleinen Zinsaufschlag. Das heißt wie gesagt, du kannst theoretisch 60 Monate, sprich fünf Jahre, bevor dein Darlehen quasi abläuft, kannst du schon einen neuen Zins sichern, mit dem Forward-Darlehen. Es gibt eine relativ einfache Formel: um so mehr Forward Zeit du hast, in dem Fall 60 Monate maximal, umso höher ist auch der Aufschlag bei der Bank. Da macht es wiederum Sinn frühzeitig mit dem Berater zu reden, mit dem Berater schon mal das Thema Anschlussfinanzierung zu besprechen und dann den richtigen Zeitpunkt für das Forward-Darlehen zu wählen. Das heißt, bei mir, wenn heute bei mir wärst Tom, würde ich dir erstmal empfehlen, alle Unterlagen einzureichen, dass ich mir ein Gesamtbild über deine Situation machen kann und dann entscheiden wir gemeinsam, wann wir jetzt den Zins von heute quasi sichern. Das wäre garantiert nicht für die nächsten fünf Jahre.
Tom: Das passt total gut. Wir finanzieren selbst eine Immobilie und unser Darlehen, also die Darlehens Bindung läuft in drei Jahren aus. Das heißt es würde jetzt Sinn machen, dass wir gemeinsam schon mal drauf schauen. Wie gehen wir strategisch vor, wenn das Darlehen ausläuft und ich eine Anschlussfinanzierung brauche.
Patrick: Das ist der richtige Schritt. Gemeinsam drauf schauen und überlegen, wann wir abschließen. Ob wir jetzt wirklich schon heute abschließen würden, für in drei Jahren würde ich wahrscheinlich aktuell verneinen, weil wie gesagt der Zinsmarkt stabil ist [vor der Corona-Krise aufgenommen – aktuelle Empfehlungen zum Forward Darlehen hier > ]. Aber wir sollten ab sofort das Thema sensibel betrachten und dann entscheiden wann der richtige Zeitpunkt ist.
Tobi: Um ein gutes Gespür dann zu haben, wann sich das bewegen könnte.
Tom: Noch eine Frage dazu. Wenn ich jetzt dein Kunde bin, du berätst mich dort und du würdest vielleicht sagen, es ist jetzt noch ein Tick zu früh, aber wir müssen es im Blick haben. Berätst du mich auch dahingehend, dass du sagen würdest, ich habe das für dich im Blick, du als mein Kunde. Und würdest mich vielleicht in einem Jahr ansprechen oder in 18 Monaten und sagen: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt das neu zu verhandeln und zu sichern für die Zukunft.
Patrick: Absolut richtig. Das heißt wir haben das im Blick und wir haben ja jeden Tag sozusagen neue Finanzierungsfälle. Wir sehen jeden Tag den Zinsmarkt und sollte sich was dramatisch verändern und du auf einmal ein Risiko bekommen könntest, dann würden wir sofort zum Hörer greifen, würden dich anrufen und sagen: Tom, wir müssen über das Thema Anschlussfinanzierung reden. Am besten sofort den Zins sichern.
Tom: Und das würde mich was kosten?
Patrick: Das ist natürlich kostenfrei. Das ist in unser Beratungsleistung mit dabei.
Tobi: Patrick und seine Kollegen haben ihren Finger direkt auf dem Puls der Zinsen. Und so kriegt er das in einem Beratungsgespräch hin, immer ein Schnäppchen zu machen.
Was ist ein Forward Darlehen?
Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Es gibt dabei verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man von einer Prolongation, also einer Laufzeitverlängerung des bestehenden Kreditvertrages. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt. Anders als bei diesen Alternativen bietet das Forward Darlehen die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung bereits bis zu 60 Monate – das sind fünf Jahre – im Voraus abzuschließen – und zwar zu dem zum Zeitpunkt des Abschlusses aktuellen Zinssatz.
Das bedeutet, dass du dir mit Vertragsabschluss die heutigen günstigen Zinsen sicherst, das Darlehen aber erst zum gewünschten Zeitpunkt abrufen brauchst.
Berechnungsbeispiel Forward Darlehen
Das Berechnungsbeispielberuht auf der Annahme, dass du eine Anschlussfinanzierungüber 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei 1 Prozent effektivem Jahreszins abschließt. Sollte der Zinssatz nach Abschluss der Finanzierung wider Erwarten auf 0,5 Prozent sinken, so hättest du einen Zinsnachteil von ca. 2.500 Euro. Bei steigenden Zinsen könnte dein Zinsvorteil hingegen bei 27.500 Euro und mehr liegen.
Was versteht man unter Forward Aufschlägen?
Abhängig von der Dauer der „Aufschubzeit“ vom Vertragsabschluss bis zur Auszahlung des Darlehens berechnen die Kreditgeber im Gegenzug Zinsaufschläge. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher fällt der Aufschlag aus. Damit sich ein Forwarddarlehen für dich besonders lohnt, reduziert creditweb bei ausgewählten Anbietern den Forward-Aufschlag auf 0,01% ab dem 13. Monat. Und die ersten 12 Monate sind sogar komplett aufschlagfrei.
Warum ist es vorteilhaft, ein Forward Darlehen abzuschließen?
Vor allem zum gegenwärtigen Zeitpunkt birgt ein Forward Darlehen trotz etwaiger Forward Aufschläge ein enormes Einsparpotenzial. Denn aktuell ist der Zinssatz vergleichsweise niedrig, es zeichnet sich aber ein langfristiger Anstieg ab. Mit einem Forward Darlehen kannst du dir heute den aktuell niedrigen Zinssatz für den Kredit in der Zukunft sichern. Ein weiterer Vorteil ist die damit einhergehende Planungssicherheit. Zum einen weißt du, welche Kosten auf dich zukommen werden. Zum anderen beginnt deine Anschlussfinanzierung und somit auch die monatliche Ratenzahlung erst, nachdem die Zinsbindung deiner jetzigen Finanzierung ausläuft oder du von deinem Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB Gebrauch gemacht hast. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt übrigens, wie bei einem Annuitätendarlehen üblich, über die gesamte Laufzeit gleich – auch wenn sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil mit fortschreitender Rückzahlung verändert.
Birgt ein Forward Darlehen Risiken?
Ein Forward-Darlehen ist besonders in Niedrigzinsphasen attraktiv, in denen sich die Tendenz ankündigt, dass die Zinsen in nächster Zeit wieder steigen werden. Wie genau sich der Zinsmarkt verändert, ist dabei aber immer auch ein Stück weit Spekulation. Sollten die Zinsen wider Erwarten doch weiter sinken, kann ein Forward-Darlehen unter Umständen sogar eine teurere Alternative als eine reguläre Prolongation sein. Denn nach Vertragsabschluss ist der Kreditnehmer zur Abnahme verpflichtet – unabhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus. Zum heutigen Zeitpunkt ist das Forward-Darlehen allerdings ein sehr gefragtes Finanzierungsmodell: Das aktuelle Zinsniveau ist historisch günstig und Experten rechnen mit einem Anstieg der Zinsen in den nächsten Jahren.
Was sollte man bei der Abwicklung beachten?
Mache den Vergleich und entscheide dich beim Abschluss eines Forward Darlehens für eine Bank, die dir ein Angebot zu Top-Konditionen macht. Dazu zählen nicht nur niedrige Zinsen, sondern auch möglichst geringe Forward Aufschläge. Lass dich ausführlich beraten und vergleiche die Bedingungen der verschiedenen Banken. Einige Banken übernehmen zusätzlich die Kosten für die notwendige Abtretung des Grundschuld-Eintrages für dich oder überzeugen mit attraktiven Sonderaktionen.
Vorteile eines Forward Kredits auf einen Blick
- Heute die Zinsen für morgen sichern: Mit einem Forwarddarlehen kannst du als Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierungbis zu 5 Jahre im Voraus zum aktuellen Zinssatz abschließen. Eine besonders attraktive Darlehensform bei steigenden Zinsen!
- Einfach, schnell und sicher: Ein Forward Darlehen bietet dir Planungssicherheit, denn es beginnt erst direkt im Anschluss an deine aktuelle Finanzierung. creditweb findet für dich das optimale Forward Darlehen zu Topkonditionen und ermöglicht eine schnelle und einfache Abwicklung.
- Attraktive Konditionen mit creditweb: Unsere bestens informierten Finanzierungsberater wissen, welche Kreditinstitute die attraktivsten Konditionen anbieten und bei wem du dank zeitlich begrenzter Aktionen den Forward-Zinsaufschlag verzögern oder sogar reduzieren kannst.
